État des lieux et dépôt de garantie : récupérer son argent en fin de bail
Montant maximal du dépôt, délais légaux de restitution, retenues autorisées et recours en cas de retard ou de refus du bailleur.
Ce que le bailleur peut demander à l'entrée
Pour une location vide relevant de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges ; il peut atteindre deux mois de loyer hors charges en location meublée. Aucun dépôt ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois. Le montant doit figurer au bail et ne peut être révisé en cours de contrat. Les résidences universitaires appliquent leurs propres modalités, généralement plus modestes, précisées dans la décision d'admission.
L'état des lieux d'entrée : votre meilleure protection
L'état des lieux d'entrée détermine ce qui pourra vous être reproché à la sortie. Prenez le temps de le remplir pièce par pièce, sans vous contenter des mentions « bon état » : notez les rayures, les traces d'humidité, l'état des joints, le fonctionnement de chaque prise et de chaque volet, les relevés de compteurs. Photographiez tout, avec un horodatage, et conservez les images. Si un défaut apparaît après la remise des clés, vous disposez d'un délai de dix jours pour demander la modification de l'état des lieux, et de tout le premier mois de chauffe pour les équipements de chauffage.
Les délais de restitution
Le bailleur dispose d'un mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsque des dégradations sont constatées. En immeuble collectif, il peut conserver provisoirement une fraction du dépôt en attente de l'arrêté annuel des comptes de charges, le solde devant être régularisé ensuite. Passé le délai légal, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, majoration prévue par la loi et non négociable.
Retenues contestables et voies de recours
Une retenue doit être justifiée par des pièces : devis, factures, constat. Le bailleur ne peut pas facturer l'usure normale du logement, ni des travaux de rafraîchissement liés à la vétusté, ni un nettoyage forfaitaire si le logement est rendu propre. En cas de désaccord, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant les délais légaux, puis saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation. Le juge des contentieux de la protection peut ensuite être saisi. Les associations de locataires et les ADIL accompagnent gratuitement ces démarches.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il retenir le dépôt pour des peintures défraîchies ?
Non si la dégradation relève de l'usure normale liée à la durée d'occupation. Des grilles de vétusté, parfois annexées au bail, permettent d'appliquer un abattement selon l'ancienneté des revêtements.
Que faire si le propriétaire ne répond plus ?
Adressez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception rappelant l'article 22 de la loi de 1989 et la majoration de 10 % par mois de retard, puis saisissez la commission départementale de conciliation, dont la procédure est gratuite.
À lire ensuite
Je m'installe : les 3 démarches
1. Assurer le logement
L'attestation d'assurance habitation est exigée à la remise des clés, y compris en résidence CROUS.
Assurance habitation étudiante →2. Trouver un garant
Visale, la caution gratuite de l'État, remplace un garant physique pour la plupart des étudiants.
Solutions de garant →3. Ouvrir un compte bancaire
Un compte sans frais facilite le versement de la bourse, de l'APL et le paiement du loyer.
Comparer les banques étudiantes →